缅甸的不动产法律体系较为复杂，目前适用的法律跨越多个历史时期，时间跨度长达百年。英殖民政府、军政府时期，直至现在的民盟政府都制定和修改了诸多不动产相关的法律法规。据不完整统计，目前仍有效的法律法规和政府规章多达几十部。
缅甸的不动产法律体系中位阶最高的是2008年制定的《缅甸联邦宪法》，所有其它法律、法规均不得与宪法的规定相抵触。根据《缅甸联邦宪法》第37条的规定，联邦为所有土地以及地上和地下自然资源、水上和水下资源的最终所有者。因此，从宪法角度，缅甸的土地为国有的。
基于现行缅甸不动产法律体系，常见的土地类型主要有以下几种：
（1）自由保有土地，该类土地是少有的土地国有化的例外，自由保有土地的所有权属于地主且不需要缴纳土地税费；
（2）授予地为国家所有，并授予其他主体的土地。授予地通常伴随有一定的授予期限；
（3）农用地，是指由2012年颁布的《农用地法》所规范的土地。农用地涵盖了水稻田、旱田、冲积地、常年生植物种植用地、滨海土地、园林地、蔬菜和花卉种植用地和冲积岛等土地类型；
（4）闲置地、荒地和未开垦地，是指由2012年颁布的《闲置地、荒地和未开垦地管理法》所规范的另一大类农业用地，政府可以授权给国有经济组织、合资企业或其它组织和私人基于商业目的耕种或利用土地。通过该法获得的土地可以根据政府批准的用途用于从事农作物种植、工业作物种植、果园、水产养殖、畜牧养殖、矿业项目以及其他政府批准的合法项目等生产行为。该法对于不同的土地使用类型设定了不同的授予面积上限以及时间期限；除上述土地外，缅甸还有共有土地、军事用地、寺院用地等多种土地类型。
根据1987年《限制不动产转让法》，缅甸禁止外国人及外资企业获得土地的所有权或者长期租赁土地（时长超过1年），但获得缅甸投资委员会许可的外国人或者外资企业可以长期租赁土地（最长不超过70年）。
（1）外资参与当地农业投资合作的规定
缅甸的土地为国家所有，因此无论是外资企业还是缅甸当地企业都无法获得农业耕地的所有权。在不违反限制投资行业有关规定的前提下，外资可以获得农业用地的使用权。
农业耕地使用权年限由缅甸投资委员会根据土地性质、投资类型等因素进行审批，但不得超过《缅甸投资法》所规定的70年（50+10+10）的使用年限上限。
从事农业投资的投资者应当严格遵守与相关政府部门签订的协议以及缅甸投资委员会投资许可所规定的条件，不得超出许可范围进行经营，同时应当按时足额缴纳土地租金和其他费用。
（2）外资参与当地林业投资合作的规定
缅甸的土地为国家所有，因此无论是外资企业还是缅甸当地企业都无法获得林地的所有权。在不违反限制投资行业有关规定的前提下，外资可以获得林地的使用权。
林地使用权年限由缅甸投资委员会根据土地性质、投资类型等因素进行审批，但不得超过《缅甸投资法》所规定的70年（50+10+10）的使用年限上限。
从事农业投资的投资者应当严格遵守与相关政府部门签订的协议以及缅甸投资委员会投资许可所规定的条件，不得超出许可范围进行经营，同时应当按时足额缴纳土地租金和其他费用。
缅甸的外汇管理主要由缅甸中央银行外汇管理局负责，按照缅甸外汇管理规定，缅甸尚未完全解除外汇管制，但随着对外开放力度的加大，外汇管制逐步放松，企业可通过中国工商银行等可经营外汇业务的银行办理相关业务。 根据《缅甸投资法》第56条规定，外国投资者可以将下列与投资有关的资金汇出境外： （2）收益、财产获益、股息、特许权使用费、专利费、授权使用费、技术协助和管理费及其他与本法任何投资有关的利益分享和经常性收入； （3）整体或部分出售投资或其财产，或清算投资所得的资金；（7）在境内依法雇佣的外籍人士所得的酬劳、薪资和报酬。从2012年4月开始，外国人在进入缅甸时，可携带不超过1万美元或相当价值外币而不必向海关申报。 从2014年开始，缅甸中央银行规定，股本不少于500,000美元且实缴股本比例不低于80%的企业，举借离岸贷款（包括股东借款）时需经缅甸央行批准。根据《缅甸投资法》第57条规定，划转或接受贷款，应取得缅甸中央银行批准并依其规定进行。根据缅甸外汇管理法第26条，为使外资企业的资本、利润、利息等企业收入资金顺利汇至国外，央行有责任审核外资项目的资金来源。而外资要向央行提交资金来源证明与金额，如证据不充分，央行可以拒绝办理企业资金汇至国外。 《缅甸投资法》同时规定，在发生严重收支失衡和外部金融困境时，依据《外汇管理法》和其他国际规范，政府可以采取或维持与投资有关的对境外付款和划转限制。 缅甸的劳动人事相关法律包括，就业和技能发展法、工厂法、假期法、劳工组织法、最低工资法、工资支付法、商店和大型商业机构法、劳动争议解决法、社会保障法、劳工赔偿法等。根据《就业和技能发展法》的规定，企业必须在雇佣员工后的30天内，与员工签订书面劳动合同，并且在劳动合同签订后30天内，将签订的劳动合同提交相关城镇劳动部门审核备案。如果城镇劳动部门认为劳动合同条款违反相关法律规定，将要求做出修改并重新提交。没有签订劳动合同的雇主可能面临六（6）个月以下监禁或/和罚款，未经登记的劳动合同可能被认定为无效。 实践中，雇主通常在劳工部颁布的劳动合同模板的基础上进行修改。需要注意的是，在入职前试用期或培训期内，不需要签订劳动合同，但一般建议至少签署一份包含最重要雇佣条款的任命书。 劳动合同应当涵盖基本条款，包括：工作职位类型，试用期，工资/薪金，工作地点，合同期限，工作时间，加班时间，休息日、假期和休假，员工应遵守的内部工作场所规定，辞职或终止劳动合同的条款，雇主责任，员工责任。不需要特殊专业知识的工作岗位，外国投资企业必须雇佣缅甸公民。外国投资企业必须提供相关培训，以提高本地员工工作技能。技术类缅甸员工的报酬必须与同类外国专家相同。 如果一家外国公司按照在其母国签订的劳动合同将其员工派往在缅甸设立的子公司工作，外国公司和派驻员工受母国合同法的约束，除非另有规定。 外国投资法（FIL）所涵盖企业的外国员工必须按照缅甸投资委员会（MIC）的建议下向MOLIP申请工作许可证，并向MIC申请居住许可证。缅甸财政税收体系包括对国内产品和公共消费征税、对收入和所有权征税、关税、对国有财产使用权征税4个主要项目下的15种税费。以上税收由不同部门管理，其中89%以上的政府各项税收由缅甸国家税务局管理。根据缅甸现行税法规定，企业应按月缴纳营业税，按季度缴纳企业所得税，其余预扣税、印花税等税种的缴纳时间须遵从相关税法的具体规定。 缅甸政府与外资直接相关的税收法律包括：《特殊商品税法》（2016年）、《特殊商品税法实施细则》（2019）、《2018-2019缅甸联邦税法》（2018年 ）、《缅甸投资法》（2016年）、《商业税法修正案》（2014年）、《所得税条例》（2012年）、《所得税细则》（2012年）、《所得税法》（ 1974年）、《商业税法》（1990年）、《关税法》（1992年）、《仰光市政发展法》（1990年）等。 【企业所得税】以下类型的纳税人，在根据《所得税法》第6部分之规定扣除减免部分前，须在总盈利基础上缴纳25%的所得税。 （1）根据《缅甸公司条例》或《1950年特别公司条例》在缅甸注册成立的公司； （2）在缅甸工作的外国居民除了“工资收入”部分以外的收入； 除了主要的合作社团，其他合作社团，在根据《所得税法》第6部分之规定扣除减免部分后，须在总盈利基础上缴纳25%的所得税。居民企业（如依照《缅甸公司法》依法成立的有限责任公司）应就其在世界范围内的收入进行计税。非居民企业（如依照《缅甸公司法》依法成立的外国公司分公司）仅需申报其源于缅甸的收入。对于依照《缅甸投资法》设立的公司，可依法享受相关的税收优惠政策（根据公司项目所在地区的发达程度给予项目3-7年的免税期）。对于进行工业、手工业服务的中小企业而言，如其在前3个连续的每个财年内获得的营业净利润不超过1000万缅币，企业应在1个纳税年度完结后的3个月内（6月30日前）向内税局正式申报并提交企业年度财务审计报告。内税局将在之后对收到的企业年度财务审计报告进行审核及确认缴税。CIT须按季度进行缴纳（在每个季度结束后的10天内完成）。年度企业税务结算时间需等待IRD的通知。 【个人所得税】根据2018年颁布的《缅甸联邦税法》，年收入在480万缅币以下的个人无须缴纳所得税。 【商业税】 缅甸政府对境内交易及进口的商品和服务的营业额征收商业税（Commercial Tax）。在一个财年内，对于收入在5000万缅币以下的小型企业，不需要缴纳商业税。商业税的税率需根据商品的种类而定。大多数行业适用的商业税率为5%；对于房地产（开发及销售物业），适用税率为3%；向国外出口电力，须基础缴纳8%的商业税，原油须缴纳5%的商业税。此外，按照税法的规定，稻谷等42项商品（主要为农业相关的商品）和国内外航空运输服务等31项服务可免征商业税。【预扣税】缅甸对于居民和非居民企业实行的预扣税率如下：无论是支付给居民还是非居民，对于股息不适用预扣税。向缅甸居民以及外国公司在缅甸的分支机构支付的收入所得税适用预扣税。收款人是非居民的情况下，则预扣税将是最终税。 【资本利得税】在缅甸，通过销售、交换及转移资产所获得的收益应缴纳资本利得税（Capital Gain Tax）。资产不仅包含土地、房屋、车辆；也包括股票、债券及契约等。除了在缅甸石油和天然气领域投资经营的公司，其他资本利得者，须缴纳10%的资本利得税。在缅甸石油和天然气领域投资经营的公司，以利润获得的货币按下列规定缴纳所得税： （1）若获得1000亿缅元以内的利润，须缴纳40%资本利得税； （2）若获得1000.01亿缅元至1500亿缅元的利润，须缴纳45%资本利得税；（3）若获得1500.01亿缅元以上的利润，须缴纳50%资本利得税。 根据2018年《缅甸联邦税法》的规定，上述对石油及天然气行业征收的资本利得税仅适用于石油及天然气行业的上游企业。该行业的中、下游企业（如管道公司）处理资产时适用的资本利得税税率为10%。 【印花税】依据《印花税法》（Myanmar Stamp Act），缅甸政府对不同类型的、需要加盖印花的契约文书征收印花税。对于应纳税的并以外币计价的合约，应将合约价值按缅甸央行发布的当日汇率转换为缅币之后计税。印花税的税率取决于契约文书的种类（详情参照印花税法），对于3年以内租期的不动产租赁，适用印花税率为0.5%。对于3年以上租期的不动产租赁，适用印花税率为2%。对于仰光地区动产及不动产的转让，适用印花税率为6%。在合约正式签订生效后的一个月内应完成印花税申报及缴税工作，否则将面临10倍的罚款。 【彩票税】昂巴勒国家彩票是唯一的官方彩票，1938年设立，现在彩票每1个月开一次，国家彩票委员会是发行彩票并且征税的唯一合法组织，2019年2月一等奖达到15亿缅币，60%销售所得用于奖金，40%用于彩票税，以上前两项是直接税，后两项是间接税。《缅甸投资法》规定了按照投资地域区分的免税政策，共分三类地区：第一类为最不发达地区（简称一类地区），第二类为一般发达地区（简称二类地区），第三类为发达地区（简称三类地区）。在一类地区投资的企业至多连续7年免征所得税，二类地区至多免征5年，三类地区至多免征3年。在联邦政府批准后，投资委将根据情况调整该地区分类。所得税豁免仅适用于依委员会通知所指定的鼓励投资行业。 土地保障政策：根据《缅甸投资法》，取得MIC许可或认可的企业，可以长期租赁土地，租赁期限最长可以达70年（50+10+10）。 税收优惠政策：根据《缅甸投资法》，取得MIC许可或认可的企业，可以向缅甸投资委员会申请税收优惠政策，如所得税、进口设备关税等减免。缅甸现行法院体系是依据2008宪法分层级设立的。2010年10月28日，司法法开始实施，司法系统包括以下法院： 最高法院是缅甸审理民事和刑事案件的最高级别法院，由7至11名法官组成，并由全国首席大法官领导。最高法院有初审管辖、上诉管辖和再审纠错权。以下案件只在最高法院一审： （2）政府与地方/州政府之间争议（违宪事件除外）； （3）地区之间、州之间、地区与州之间、联合区和地区之间的争议（违宪事件除外）； 每个地区和州都有一个高级法院，由3至7名法官组成，并由高级法院大法官领导。每个高级法院对刑事和民事案件有初审管辖，对下一级法院的判决、裁定和裁决有上诉管辖和再审纠错管辖权。在其辖区内，高级法院有权自行决定案件移转到高级法院管辖以及决定案件从一个法院移送至另一法院管辖。 地区法院和自治地区的法院由最高法院指定的地区法官领导。根据工作量，地区副手法官也可能被指定。最高法院可指定初审、上诉或再审的民事或刑事案件。地区法官一审的民事案件管辖标的不超过5亿缅币。地区副手法官一审的民事案件管辖标的不超过1亿缅币。在本区域内，地区法官可自行决定案件移送至本法院管辖或决定案件从一个法院移送至另一法院管辖。 镇法院是一审案件最主要的管辖法院。镇法院法官由最高法院指定，根据工作量副手法官也可由最高法院指定。镇法院法官由地方执行官特别授权，可以出具最高七年入狱的刑罚。镇法官、额外镇法官和副手镇法官的一审民事案件的管辖标的分别为一千万缅币、七百万缅币和三百万缅币。镇法院也可以执行青少年案件。缅甸的法院审理是采取对抗方式，明显受英国影响。1898年刑事程序法典规定了刑事案件的程序，1908年民事程序法典规定了民事案件的程序。2016年仲裁法是另一争议解决体系。 案件由法官审理并由辩护律师代理。刑事程序法典第十三章规定了某些刑事案件中引入陪审团审理，但直到1946年才有陪审团。民事案件没有陪审团。证据法案适用于所有法院、法官等司法程序，不适用于仲裁程序。 部分判决结果按年公开。对于不公开的判决，个人可向相关法庭社申请一份复印件，但可能需要较长时间。 本文作者：吴宇宏，融商研究员，德恒成都办公室合伙人；兼任成都市律师协会副会长、四川省人大常委会立法咨询专家和西南民族大学法学院兼职教授；主要执业领域为知识产权、公司证券、境外投资及融资、外商投资、和争议解决等。声明：版权归原作者所有，如需转载或引用本文的任何内容，请注明作者及来源。
